基本案情

2005年5月25日，劉某向張某借款50萬(wàn)元，以其自有的一套房屋進(jìn)行抵押，并在房地產(chǎn)管理局進(jìn)行了抵押登記?！督杩詈贤芳s定借款期限一年，年利息6%。當(dāng)天，雙方又以書面形式簽訂了《抵押房屋買賣合同》，該合同約定“如劉某不能按期償還借款本金及利息，劉某愿將抵押的房產(chǎn)賣給張某，房屋評(píng)估價(jià)65萬(wàn)元，張某在扣除貸款本息、房產(chǎn)過戶手續(xù)稅費(fèi)及其他費(fèi)用后，余款歸還劉某”。借款到期后，劉某一直未向張某還款。張某以上述事實(shí)訴至法院，請(qǐng)求法院判令劉某償還借款50萬(wàn)元及利息，或者判令劉某履行《抵押房屋買賣合同》。

法院裁判

經(jīng)審理后，法院判決如下：劉某于判決生效后10日內(nèi)償還張某借款本金50萬(wàn)元及利息；逾期不履行，拍賣劉某抵押的房產(chǎn)，張某優(yōu)先受償”。

律師解讀

本案涉及認(rèn)定《抵押房屋買賣合同》的效力問題，要認(rèn)定該買賣合同的效力，首先要對(duì)該合同的性質(zhì)進(jìn)行定性。在本案中，對(duì)于《抵押房屋買賣合同》的性質(zhì)有兩種意見：一種意見認(rèn)為，該買賣合同屬于附生效條件的合同，雙方自愿簽訂并在合同中約定了房屋的價(jià)值及生效條件，且合同中約定了房屋按估價(jià)折抵貸款本息及其他費(fèi)用后剩余款項(xiàng)返還劉某符合公平原則，只要?jiǎng)⒛车狡诓粌斶€借款本金及利息，該合同的生效條件成就，張某即可依據(jù)買賣合同取得房屋的所有權(quán)。另一種意見認(rèn)為，劉某與張某在訂立《借款合同》時(shí)設(shè)定了房產(chǎn)抵押，同時(shí)又簽訂了《抵押房屋買賣合同》，從實(shí)質(zhì)上看，該買賣合同是流質(zhì)契約。本律師認(rèn)同第二種意見。

所謂流質(zhì)契約，是指當(dāng)事人在簽訂抵押合同時(shí)，或者債權(quán)清償期屆滿前，約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的契約。在借款實(shí)務(wù)中，債權(quán)人往往出于借款安全性的考慮，在辦理抵押借款的同時(shí)，又就抵押物簽訂買賣合同，以便于債權(quán)人在債務(wù)人到期不能清償債務(wù)時(shí)直接依買賣合同取得抵押物的所有權(quán)。但是，法律對(duì)此類約定持禁止的態(tài)度?！稉?dān)保法》第40條規(guī)定：“訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有”。《物權(quán)法》第186條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸